7 неочевидних причин, чому житлова забудова Замкової гори – погана ідея, – Іван Подолян

ПРИЧИНА 1: Схил сповзає.

Архітекторка з ОДА, пояснює мені, що Черкаські берегові схили — піщані. Утримують їх від сповзання виключно дерева та чагарники. Запрошує сходити на сусідню вулицю Розкопну, що спускається до Рів'єри, і розпитати жителів про тріщини у стінах їхніх будинках.

Ще вона згадує історію, коли загинув будівельник і декілька постраждали при будівництві ресторану «Славутич» біля теперішнього готелю «Україна» (кінцева зупинка громадського транспорту по бульвару Шевченка). Причина — обвал піщаного схилу, в який вирішили вбудувати ресторан.

У випадку Замкової гори, раджу уважно подивитися на візуалізацію проекту. Проект передбачає заглиблення в схил, обрізання його і будівництво підпорної стіни, яка, теоретично, має запобігти сповзанню ґрунту.

Сповзання схилу загрожує руйнуванням оглядовому майданчику у сквері біля Чайки та будинкам, які будуть побудовані під ним.

ПРИЧИНА 2. Скільки б поверхів не було, краєвид гарантовано постраждає.

Яким буде краєвид після будівництва — видно на ілюстрації. Це перша недеталізована візуалізація проекту, яку зробив автор проекту, за яким забудовник хоче будувати.

4-поверхові будинки гарантовано перекриють вид на Долину троянд, бо реальна їх висота — це 6-7 поверхів, це видно на картинці з того ж самого проекту того ж самого архітектора, яку оприлюднив свого часу міський голова.

Те, що називають підземним гаражем — насправді не підземний, а перший поверх. Далі — суцільне товсте перекриття всього подвір'я. Товщина близько 2-х метрів. Далі — цокольний поверх. Далі 4 житлові поверхи. І врешті — конструкції на даху.

Бачите старий будинок з грифонами на розі? Зверніть увагу: його два поверхи закінчуються там, де починається пішохідна зона навколо запланованих багатоповерхівок.

Навіть якщо забудовник відмовиться від одного-двох житлових поверхів (йому це дуже невигідно), все одно перше, що ми і гості міста будемо бачити з оглядового майданчика, — це дахи та вікна житлових будинків. І тільки за ними — Долина і Дніпро.

Пом'якшити цей гімновізуальний ефект може зелений дах.

Існують також прикольні концепції з виходом з парку на дах будинку. І це прям повністю вирішує задачу оглядового майданчика, але зовсім не вирішує інших проблем, які можуть бути створені цією забудовою.

Ні зеленого даху, ні оглядового майданчика на даху з містком зі скверу забудовник не вміє будувати, бо ніколи не будував. І ніхто в Черкасах не будував. І йому це невигідно, бо це радикально збільшує вартість будівництва, а значить і вартість квартир і вартість утримання будинків. А отже, невигідно і майбутнім покупцям квартир.

Теоретично, цю задачу і її фінансування може брати на себе громада через своїх представників у міськраді. Але публічно-приватне партнерство надто нова і незвична для громади модель взаємодії між муніципалітетом та бізнесом. Тому мені важко уявити, щоб депутати проголосували, а громада нормально сприйняла часткове фінансування подібного будівництва з бюджету громади.

В смислі, ми шо з бюджета будемо фінансувати стройку Казаряна?!? Так! Але не в цьому житті (перекреслив), не при нинішньому рівні довіри містян до делегатів у міськраду.

Це було б цілком нормально в місті, де громада ДОВІРЯЄ своїм представникам у міськраді і впевнена, що вони захищають інтереси саме громади, а не забудовника.

Що ми маємо зробити з нашими представниками, якщо вони втратили/не виправдали нашу довіру? Правильно)

ПРИЧИНА 3. До побачення бомбосховище та «підземний» паркінг. Привіт ґрунтові води.

Цього разу лонгріда не буде. Лише коротка констатація факту: ґрунтові води тут настільки близько, що вже зараз, під час розкопок, археологи показують, що частина стародавніх могил — у суцільному багні.

Під одним із попередніх моїх дописів автор проекту реконструкції старого будинку з грифонами підтвердив, що до води на цій ділянці 2.5 метри і фундамент вогкий.

Чому так близько? Бо це долина Дніпра. До води по прямій 200 метрів.

Які наслідки? Вогкий фундамент, вогкі стіни першого поверху, вогке повітря в приміщеннях з усіма подальшими наслідками. Потреба в додатковій гідроізоляція, додатковій вентиляції, додаткові витрати, які відобразяться у вартості житла.

«Підземний» паркінг буде, насправді, надземним. Якщо уважно подивитесь на проект, — це перший поверх. Ні про який підвал чи бомбосховище мова там не може йти взагалі.

ПРИЧИНА 4. Так-так, ви все вірно зрозуміли з попереднього допису, — житлові будинки планують побудувати прямо поверх старого цвинтаря не менш як на 50 могил. І церкви козацької доби.

Тю, а шо тут такого, правда?

Ну, буде потім шлейф магічного мислення в стилі:

- Шось як не одне то друге. Наче пороблено...

- Тю, а шо ж ти хотіла? Ви ж прямо на кладбіщі живете.

Особисто я людина не забобонна. В привидів і прокляття не вірю (не те, щоб взагалі, але то окрема тема). А от в повагу до могил предків — вірю.

І після будівництва поверх козацьких могил дуже легко спрогнозувати чергову хвилю ксенофобії. Як завжди, в бік не тільки родини забудовника, а й усієї прекрасної вірменської спільноти міста (без іронії, я дійсно вважаю, цю спільноту прекрасною).

Поки житиме пам'ять людська про те, що ці будинки збудовані поверх кісток черкащан, доти буде тліти презирство до тих, хто проявив зневагу до наших мертвих.

Своїх — тільки зневажатимуть. Чужих не просто зневажатимуть. Їх вважатимуть ще більш чужими.

Особливо образливо і несправедливо це буде щодо тих із вас, хто щиро і небезпідставно вважає себе тут своїми. Відчуваєш запах, Нарек?

ПРИЧИНА 5: Автомобільно-пішохідний колапс на двох перехрестях.

Вгорі: Байди Вишневецького х Замковий узвіз (+ Дашкевича).

Внизу: Гагаріна х Замковий узвіз.

Це основний із двох виїздів з величезної Митниці у верхнє місто. Ця ділянка вже зараз досить складна і навантажена. А підйом/спуск додає складності/ризиків особливо для менш досвідчених водіїв, особливо в дощ і зиму.

Маємо поворот на 90 градусів з обмеженою видимістю для тих, хто рухається вниз і може легко розігнатися.

Маємо потік вгору, часто перекритий громадським транспортом на зупинці біля музичного училища. І ще автомобілями, які намагаються повернути наліво, пропускаючи зустрічний потік з Байди — вниз.

І згадуємо, як складно і стрьомно переходити дорогу біля "Чайки", біля музучилища і внизу біля Долини троянд.

По-хорошому, цю розв'язку треба добряче перепроектовувати. Наприклад, маленьке коло вгорі. Що можна зробити внизу — хз. У автора того горезвісного проекту, теж є ідея кола внизу. Це видно на візуалізаціях.

А тепер давайте додамо сюди житло, парковку і жителів з автомобілями, яким постійно треба заїхати/виїхати.

Це створює додаткові затори в моменти, коли авто, що повертає у двір, мусить пропустити зустрічний транспорт і стопорить рух усього потоку позад себе.

Виїхати з двору з поворотом наліво — теж перетворюється на задачку з зірочкою. І от якраз тут коло внизу виглядає як логічне рішення: виїзд на Замковий, але тільки направо, внизу на колі розвернувся і поїхав вгору. Але, як завжди є ньюанси. ) Коло змістить пішохідні переходи далі від пішохідного потоку і треба буде робити гаки. Або перебігати там, де заборонено. Як зараз інколи роблять від училища до Чайки.

А можна просто не будувати там житло і не створювати купу проблем, які потім доведеться героїчно вирішувати. І не забуваємо додати дітей, які житимуть у цих будинках і яким тепер треба по декілька разів кожного дня переходити тут дорогу.

Наступний допис буде про найбільшу стратегічну помилку цього будівництва, яка наноситиме шкоду Черкасам наступні десятиліття. Stay tuned.

П. С. А чому досі ніхто не запитав про вихід із ситуації? Невже нікому не цікаво?

Чи вже всі змирились (крім тих дивовижних людей, які питають мене коли вже йти спиняти бульдозери і екскаватори)?

ПРИЧИНА 6. Ми ослаблюємо унікальний і стратегічно важливий район міста.

Давайте глянемо на весь цей комплекс: Долина троянд, Пагорб Слави, сквер Хмельницького біля "Чайки".

Навколо нього зараз досить мало житла, значить можна безпечно збиратися, розважатися, створюючи мінімальний дискомфорт для жителів навколо (знаю, вони зі мною посперечалися б, це природно). По суті, це єдиний район, придатний для створення безпечного, цивілізованого осередку цілодобових активностей.

Це місце загальноміських святкувань. І це найбільш відвідуваний пішохідний район міста. Один із центрів тяжіння пішохідного трафіку в місті. Сюди приходять і приїжджають на прогулянки люди з усього міста, а особливо з центральної частини.

Тут знаходяться два з трьох панорамних оглядових майданчиків міста. Сюди приводять гостей, щоб показати краєвиди. У цьому районі знаходиться багато привабливих і потенційно привабливих громадських просторів.

До цього району прилягають інші потужні джерела пішохідного трафіку: нагорі — "Хрещатик-Сіті", 5 навчальних закладів в радіусі 3 хвилини пішки, філармонія, офісні центри і державні та громадські установи, які теж є магнітами для відвідувачів і підігрують пішохідному трафіку і залюдненню цього району.

І це тільки у верхньому місті.

Внизу у нас ще одна потужна прогулянкова зона. І вона буде зростати. Мова про зони відпочинку зліва і справа від Долини троянд.

Справа ось ця смуга - ресторан - пляж Рів'єри, новий парк біля Жужоми. Він скоро буде поєднаний пішохідною та велосипедною доріжками з Митницьким пляжем і прогулянковою набережною по Героїв Дніпра.

Зліва від Долини — закладено ще один новий парк і довга прогулянкова зона аж до Соснового бору і дамби.

Що на такій території варто підсилювати, а що варто прибирати?

Таких унікальних територій в будь-якому місті світу можна порахувати на пальцях. В Черкасах ось це — єдина та унікальна. В такі міські середовища варто додавати причин для відвідування. Їхнє залюднення створює цілодобове відчуття безпеки і розігріває там економічну активність. Тут стає все більш вигідно створювати малі бізнеси, яким критично важливий пішохідний трафік.

Підсилюємо пішохідний трафік і в цьому районі захочуть розміститися заклади харчування, розважальні заклади, вулична торгівля, послуги населенню та торгівля товарами широкого вжитку.

Додаємо відчуття безпеки вночі і тут починають розвиватися цілодобові активності. Якісне нічне життя додає вигоди місту і бізненсу в конкретному районі.

Житлова забудова практично не створює магніту для пішохідного трафіку. Натомість створює перешкоди для вільного пішохідного потоку і відпочинково-розважальним активностям.

Так, самі жителі і їх відвідувачі — це потенційні пішоходи.

Так, заклади, які заплановані на першому поверсі, можуть процвітати.

А тепер порівняємо це з втратами:

1. Прибрали одну із ключових причин для відвідування скверу біля Чайки. Краєвиду більше не буде. Тобто, потужний магніт пішохідного трафіку на одному із трьох оглядових майданчиків міста буде заглушений назавжди.

2. І без того ускладнений пішохідний трафік маршрутом Верхнє місто — Долина троянд, отримає ще більше перешкод, про які я писав у попередніх серіях.

3. У майбутніх жителів будуть усі легальні підстави для звернень до правоохоронців, якщо відвідувачі парків/ресторанів/міських святкувань заважатимуть їм спати. А вони будуть.

ПРИЧИНА 7. Радикальний дискомфорт для жителів майбутніх багатоповерхівок.

Перерахуємо усі компоненти пекла, на яке приречені люди, які спокусяться придбати «елітне» житло в цьому місці:

- З одного боку — постійно ховатися за жалюзі та штори, бо з оглядового майданчика біля Чайки буде чудовий огляд у вікна протягом усієї доби.

- З іншого боку — слухати усі концерти і міські святкування у Долині троянд.

- Вгадайте, чим буде пахнути біля під'їздів і в усіх кутках двору, коли навколо розважається натовп людей, а ввечері єдиний громадський туалет в Долині — закритий.

Так-так, завжди можна загородитися парканом, відеокамерами, пропускною системою. Так і доведеться зробити врешті-решт.

А МОЖНА НЕ БУДУВАТИ ЖИТЛО ТАМ, ДЕ ЙОМУ НЕ МІСЦЕ, БЛ**А.

Ладно, вдих-видих, продовжуємо.

- Цілодобовий шум автомобілів, а якщо повезе, то і мотоциклів. Плюс загазованість від автівок на Гагаріна і Замковому.

Цьому слуховому і дихальному раю додає гостроти той факт, що на підйомі автомобілі посилено газують. Але люди ж до всього звикають, правда? Впевнений, що через якийсь рік-два організми жителів цих «елітних» будинків адаптуються і вони спокійнісінько спатимуть з відкритими вікнами і переконуватимуть своїх гостей, шо воно на них не дєйствує.

- Небезпечні для усіх, а особливо для дітей, нерегульовані пішохідні переходи за всіма напрямками: до Долини nроянд, до Пагорба Слави, нагорі, біля входу в парк.

А поставити світлофори = створити повний транспортний колапс.

- Майже повна відсутність внутрідворового простору. Дитячі майданчики? — Забудьте. Оно в Чайку хай ідуть гратися.

- Постійні проблеми з заїздом/виїздом в ранкові і вечірні години-пік. Особливо, якщо треба робити лівий поворот і пересікати смугу.

- Через близкість ґрунтових вод — вогкість і цвіль на фундаменті, на «підземній» парковці, в приміщеннях під комерцію.

Ну як, хотіли б тут жити?

Іван Подолян, засновник ГО Черкаський інститут міста, допис на власній сторінці у Facebook